Особености расторжения ДДУ

Случается, что в силу определенных причин дольщик не желает больше продолжать отношения с застройщиком. Обстоятельства бывают разными: срочно понадобились деньги, строительство не двигается с мертвой точки или просто планы на жизнь изменились и квартира больше не нужна. Рассмотрим возможности расторжения договора долевого участия и особенности, о которых важно знать, в этой статье. Ответим на все вопросы, которые могут возникнуть во время этого процесса. Когда дольщик может отказаться от исполнения ДДУ? Как расторгнуть ДДУ в судебном порядке? Когда застройщик должен оплатить проценты? Какие действия нужно предпринять для расторжения?

Когда дольщик может отказаться от исполнения ДДУ?

Расторжение договора долевого участия регулируется ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Все предусмотренные законом случаи, когда дольщик может расторгнуть договор по своей инициативе, разделены на две группы: отказ от исполнения ДДУ дольщиком (имеется в виду внесудебный порядок) и расторжение ДДУ в судебном порядке.

Односторонний отказ дольщика от договора долевого участия допускается в случаях:

  • застройщик нарушил срок передачи квартиры более чем на два месяца;
  • качество квартиры не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов или квартира имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования;
  • существенное нарушение застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства;
  • если исполнение обязательств застройщиком обеспечено поручительством и застройщик не уведомил дольщика о прекращении поручительства и не заключил новый договор поручительства;
  • в иных случаях, установленных законом или договором.

Все перечисленные условия так или иначе подразумевают недобросовестность застройщика и однозначное ущемление интересов дольщика, поэтому дольщику предоставлено право одностороннего отказа от договора.

Отказ от исполнения ДДУ дольщиком подразумевает, что дольщик направляет застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от ДДУ с указанием причин отказа. В дальнейшем заключается соглашение о расторжении ДДУ, которое подлежит регистрации в Росреестре. После регистрации застройщик возвращает дольщику денежные средства. Однако на практике не все так просто.

Как расторгнуть ДДУ в судебном порядке?

Закон 214-ФЗ предусматривает также ряд случаев, когда расторжение ДДУ возможно только в судебном порядке:

  • в случае прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что квартира не будет передана дольщику в предусмотренный договором срок;
  • в случае существенного изменения проектной документации застройщиком, в том числе существенного изменения размера квартиры;
  • в случае изменения назначения общего имущества и/или нежилых помещений дома;
  • в иных случаях, установленных законом или договором.

Перечисленные законом случаи судебного расторжения также подразумевают недобросовестное поведение застройщика, но содержат некоторую оценочную составляющую нарушения интересов дольщика, степень серьезности которой и предстоит оценить суду. Поэтому, чтобы расторгнуть договор, дольщику необходимо обратиться с заявлением в суд.

Когда застройщик должен оплатить проценты?

Итак, все случаи, когда дольщик имеет право требовать расторжения ДДУ, в какой-то степени связаны с нарушением прав дольщика. Казалось бы, в случаях, когда возможен односторонний отказ дольщика от ДДУ, все достаточно просто: уведомил об отказе, подписал соглашение о расторжении, получил деньги. Но на деле не всегда дело обстоит именно так.

Дело в том, что дольщик, возмущенный недобросовестностью застройщика, помимо требований о расторжении ДДУ и возврате стоимости квартиры имеет полное право потребовать от застройщика уплаты процентов за пользование денежными средствами. Обязанность застройщика оплатить проценты и порядок расчета предусмотрен ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Проценты начисляются со дня оплаты стоимости квартиры до дня возврата денег застройщиком в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ, если дольщиком является гражданин.

Например, если дольщик оплатил стоимость квартиры по ДДУ в размере 3 500 000 рублей 01 декабря 2014 года и договор ДДУ расторгнут 01 декабря 2016 года, помимо возврата стоимости квартиры застройщик обязан выплатить дольщику проценты за пользование денежными средствами в размере 1 703 333 руб. 33 коп. Разумеется, застройщик в большинстве случаев не спешит расставаться с деньгами.

Застройщик может отказаться заключить соглашение о расторжении договора долевого участия или просто игнорировать уведомление дольщика об отказе от ДДУ. В таком случае дольщику все равно придется обращаться в суд. Поэтому несмотря на то, что закон предоставляет дольщику возможность в ряде случаев выйти из отношений с застройщиком без помощи суда, в реальности, чтобы получить причитающиеся дольщику проценты все равно часто приходится обращаться в суд.

Какие действия нужно предпринять для расторжения?

Прежде всего, необходимо собрать актуальную информацию о застройщике из всех доступных источников и навести справки о его финансовой устойчивости и платежеспособности. О том, как это сделать самостоятельно, мы писали в этой статье

Если платежеспособность застройщика оставляет желать лучшего, не стоит спешить с расторжением ДДУ: есть риск остаться без квартиры и без денег. Суд вынесет решение о взыскании стоимости квартиры и процентов с ответчика, но при отсутствии у застройщика денежных средств на счетах или введении в отношении него процедур банкротства исполнить решение суда будет невозможно. Поэтому финансовое состояние застройщика является одним из решающих факторов при принятии решения. Тщательно взвесьте за и против.

Если состояние застройщика не вызывает тревоги, следует подготовить доказательства обстоятельств, на которые будем ссылаться в обоснование требования о расторжении. Это может быть переписка с застройщиком, фотоматериалы, экспертные заключения, информация, размещаемая застройщиком в открытом доступе.

Далее направляем застройщику уведомление о расторжении. Мы рекомендуем делать это независимо от оснований расторжения (судебный или внесудебный порядок), чтобы исключить вероятность оставления иска без движения в суде. Если застройщик не идет на диалог, или отказывает в расторжении, придется обращаться в суд.

0 комментариев

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.